Pembangunan Hunian TOD di Stasiun Pondok Cina

Kebutuhan rumah di Metropolitan Jakarta semakin besar seiring dengan meningkatnya jumlah penduduk yang bekerja di sana. Tren saat ini menunjukkan rumah dengan kemudahan akses transportasi menjadi pilihan masyrakat Metropolitan Jakarta. Salah satu kemudahan akses tersebut adalah dekatnya dengan stasiun commuterline sehingga masyarakat dapat dengan mudah menuju pusat kota Jakarta dengan moda transportasi massal tersebut.

Perum Perumnas sebagai salah satu Badan Usaha Milik Negara (BUMN) di bidang penyediaan rumah, mulai melirik potensi tersebutdengan bekerja sama dengan PT KAI Commuter Indonesia (PT KCI) yang juga merupakan anak perusahan PT KAI Indonesia, BUMN di bidang transportasi berbasis rel. Salah satu perumahan yang akan dibangun oleh Perum Perumnas adalah rumah vertikal yang satu lokasi dengan Stasiun Pondok Cina, Kota Depok yang berada di jalur kereta Jakarta - Bogor. Lokasi ini dinilai sangat strategis karena dekat dengan pusat bisnis Kota Depok, yaitu Jalan Margonda Raya dan pusat pendidikan, yaitu Universitas Indonesia dan Universitas Gunadharma.

Konsep Transit Oriented Development (TOD) menjadi konsep yang dipromosikan oleh Perum Perumnas untuk menarik minat masyarakat dalam berinvestasi di bidang properti. Pembangunan rumah vertikal atau apartemen satu lokasi dengan stasiun mengindikasi bahwa Perum Perumnas memiliki strategi dan kekuatan monopoli yang diberikan oleh pemerintah dalam bentuk kemudahan perizinan. Sedangkan pengembang lain agak sulit untuk memperoleh lokasi tersebut dikarenakan sangat tingginya harga lahan, perizinan, dan faktor lainnya.

Hadirnya apartemen yang dibangung oleh Perum Perumnas menjadi pesaing baru pengembang lain dalam penyediaan apartemen di kawasan tersebut. Harga yang diawarkan oleh Perum perumnas sendiri cukup terjangkau dibandingkan pesaing lainnya. Salah satu alasannya karena Perum perumnas juga memiliki fungsi Public Service Obligation (PSO).

Permasalahan

Perum Perumnas sebagai pengembang turut meramaikan pasar perumahan khususnya apartemen di Kota Depok. Adapun permasalahan yang ingin dikupas antara lain:

1. Seberapa besar kekuatan monopoli Perum Perumnas dalam pasar apartemen di Kota Depok?
2. Apakah keuntungan Perum Perumnas dengan membangun apartemen di Stasiun Pondok Cina, Kota Depok?
3. Dampak apa yang akan terjadi akibat pembangunan apartemen di Stasiun Pondok Cina, Kota Depok?

Landasan Teori

Rumah adalah salah satu kebutuhan pokok yang harus terpenuhi oleh manusia sebagai tempat berlindung. Rumah juga merupakan salah satu penentu tingkat kemakmuran masyarakat (Sjafrizal, 2014). Salah satu tugas pemerintah adalah menjamin kesejahteraan masyarakat dalam bentuk penyediaan rumah. Untuk mengukur permintaan rumah terdapat tiga faktor utama, yaitu faktor ekonomi, faktor demografi, dan faktor hedonis (Davidson, 1973). Fontela dan Gonzales (2009) menambahkan faktor yang menentukan digambarkan pada bagan berikut:

Sumber: Davidson (1993), Fontela & Gonzales (2009), dengan modifikasi

Pasar  properti  termasuk  dalam  pasar  monopolistik.  Hal  tersebut  sesuai  dengan karakteristiknya, antara lain:

• Produk properti terdiferensiasi menjadi beberapa tipe fasilitas;
• Jumlah pengembang cukup banyak, baik dari perusahaan swasta maupun perusahaan pemerintah;
• Setiap pengembang bebas keluar dan masuk pasar; dan
• Setiap  pengembang  bebas  menentukan  harga,  namun  perlu  disesuaikan  dengan  karakteristik konsumen.

Permintaan  properti  pada  pasar  monopolistik  cenderung  elastis,  artinya  sedikit  perubahan harga  properti  akan  membuat  perubahan  permintaan  yang  cukup  besar.  Hal  tersebut  dikarenakan selain  untuk  memenuhi  kebutuhan  papan,  sektor  properti  merupakan  aset  investasi  yang menguntungkan dalam jangka panjang. Harga properti cenderung terus meningkat setiap waktunya yang dapat diprediksi oleh masyarakat. Maka dari itu, permintaan akan properti akan sangat besar sebelum harga naik, walau kenaikan harga relatif rendah.  Persaingan dalam pasar monopolistik sebenarnya tidak memerlukan pengaturan karena dead weight loss relatif kecil, permintaan sangat elastis sehingga kelebihan kapasitas produksi relatif kecil, dan ketidakefisienan produksi diimbangi dengan kenikmatan konsumen karena pilihan produk yang beragam, peningkatan kualitas, dan kebebasan memilih produk.

Pembahasan

 Jumlah permintaan rumah di Kota Depok dari tahun ke tahun terus mengalami peningkatan seiring dengan meningkatnya jumlah penduduk. Berdasarkan data dari BPS Kota Depok (2017), laju pertumbuhan  penduduk  Kota  Depok  dari  tahun  2015  –  2016  sebesar  3,53%.  Menurut  Real  Estate Indonesia (REI) kenaikan harga properti di Kota Depok sebesar 3-5% setiap tahunnya  dan pertumbuhan rumah di Kota Depok sebesar 15% setiap tahunnya (Azkia, 2017).

Berdasarkan  informasi,  saat  ini Kota  Depok  memiliki  8  apartemen  yang sudah terbangun dan sudah habis terjual. Namun, hanya 6 apartemen yang berhasil diperoleh  data  jumlah  unit,  rata-rata kisaran  harga  per  unitnya,  dan  biaya pembangunan  apartemen  yang  dapat dilihat pada tabel di samping. Maka rata- rata harga 1 unit apartemen di Kota Depok adalah  sebesar  Rp318  juta.  Setiap apartemen  memiliki  biaya  pembangunan 1  unit  yang  berbeda-beda  tergantung dengan  biaya  pembangunan  total  dan jumlah  unit  apartemen  yang  disediakan. Setiap   apartemen juga memiliki keuntungan penjualan yang berbeda pula yang dapat dilihat pada tabel di bawah.

Sumber: Berbagai Berita Online, hasil analisis dan asumsi

Berdasarkan informasi, Perum Perumnas mengeluarkan  dana  untuk  membangun  apartemen  TOD  di Stasiun Pondok Cina sebesar Rp1,45 triliun untuk 3.963 unit apartemen.  Harga  jual  apartemen  tersebut  sekitar  Rp224 juta.  Dari  informasi  tersebut  dapat  diperkirakan  rata-rata biaya  untuk  membangun  1  unit  apartemen,  yaitu  sebesar Rp365 juta.  Jika dianalisis menggunakan kurva permintaan seperti pada  gambar  di  samping,  Perum  Perumnas  menjual apartemen di bawah harga biaya dan dapat dipastikan Perum  Perumnas mengalami kerugian. Besar kerugian yang dialami oleh Perum Perumnas sebesar Rp558 miliar.

Jika diukur kekuatan monopoli Perum Perumnas dalam menentukan harga menggunakan indeks Learner maka nilainya adalah negatif. Artinya, Perum Perumnas sebenarnya tidak memiliki kekuatan monopoli. Hal tersebut wajar dikarenakan Perum Perumnas memiliki fungsi sebagai Public Service Obligation  (PSO)  yang  artinya  Perum  Perumnas  memiliki  kewajiban  untuk  memberikan  pelayanan publik. Harga apartemen yang berada di bawah harga biaya merupakan interverensi pemerintah agar apartemen  tersebut  menjangkau  masyarakat  berpenghasilan  menengah  dan  rendah.  Maka  dengan kata  lain,  pemegang  kekuatan  sepenuhnya  adalah  pemerintah  yang  dapat  menentukan  harga  dan memberikan perizinan kepada Perum Perumnas sebagai pengembang.  Harga jual apartemen yang di bawah harga biaya dan harga pasar tentu memberikan dampak besar.  Pertama,  pemerintah  perlu  menambal  biaya  karena  harga  jual  tidak  dapat  menutupi  biaya pembangunan.  Kedua,  permintaan  akan  sangat  tinggi  melebihi  unit  yang  disediakan.  Harga  jual apartemen di bawah harga pasar akan memberikan surplus konsumen dalam bentuk kesejahteraan. Hal lain yang belum masuk dalam perhitungan ini adalah biaya operasional yang perlu dikeluarkan oleh pemilik  apartemen.  Mungkin  saja  biaya  operasional  tersebut  bisa  jadi  keuntungan  buat  Perum Perumnas.

Sumber: Hasil Analisis dan Asumsi (2017)

Kesimpulan dan Rekomendasi

Perum Perumnas sebagai pengembang perumahan melihat potensi apartemen dengan konsep TOD.  Bekerja  sama  dengan  PT  KCI  untuk  membangun  kawasan  TOD  yang  menjadi  daya  tarik masyarakat  karena  kemudahan  akses  transportasi  computerline.  Sebagai  BUMN,  Perum  Perumnas memiliki fungsi Public Sevice Obligation sehingga selain memperoleh profit juga sebagai pelayanan masyarakat. Hal tersebut diwujudkan dalam bentuk murahnya harga unit apartemen karena untuk masyarakat  berpenghasilan  menengah  ke  bawah.  Harga  jual  yang  ditawarkan  Perum  Perumnas sebenarnya  menyebabkan  kerugian,  namun itu  semua  ditambal  dari  subsidi  yang  diberikan  oleh pemerintah. Harga jual yang berada di bawah harga pasar akan menyebabkan excess demand. Untuk itu, pengembangan konsep TOD di stasiun lain bisa menjadi salah alternatif dalam penyediaan rumah di  Metropolitan  Jakarta. Multiplier  effect  yang  diperoleh  dengan  konsep  TOD  di  stasiun  adalah mengurangi kerugian akibat macet. Namun, akibatnya  PT KCI harus menambah  tambahan armada untuk meningkatkan pelayanan transportasi. Di sisi lain, PT KCI akan memperoleh keuntungan apabila mampu melayani masyarakat dengan baik.

Konsep  TOD  ini  menjadi  salah  kaprah.  Seharusnya  TOD  mengkompakkan  kawasan  sehingga segala  aktivitas  akan  terpusat  di  kawasan  tersebut.  Artinya  membagi  beban  pada  kawasan  TOD membuat beban ibukota menjadi lebih ringan. Tetapi kenyataannya, orientasi TOD mengarah pada akses. Kegaiatan akan tetap berpusat di ibukota, kemacetan ibukota akan tetap terjadi terutama pada jalur yang menghubungkan stasiun dengan tempat kerja.

Investasi di sektor properti memang menjadi sektor paling menguntungkan yang akan dirasakan dalam jangka panjang. Tujuan membangun hunian dengan harga rumah perlu dikaji kembali apakah benar-benar dapat diperoleh oleh masyarakat yang membutuhkan. Apabila masyarakat yang menjadi sasaran konsumen tetap tidak dapat memperolehnya, pembangunan apartemen tersebut akan salah sasaran dan konsumen berpenghasilan menengah ke atas yang akan membelinya. Perum Perumnas, pihak bank, dan pemerintah harus benar-benar menyaring calon konsumen mana yang paling tepat untuk dapat hunian tersebut. Sehingga pemberian subsidi dengan pengurangan harga dan kemudahan kredit sesuai dengan sasaran.

Daftar Pustaka

1. Azkia, F. (2017, Mei 5). Q1 2017: Depok Konsisten Jaga Kestabilan Harga Rumah Tapak. Diambil kembali dari RumahCom: http://goo.gl/K7Y6uv.
2. Davidson, H. A. (1973). Hausing Demand: Mobile, Modular, or Conventional? New York: Van Nostrand Reinhold Company.
3. Fontenla, M., & Gonzales, F. (2009). Housing Demand in Mexico. Journal of Housing Economics, 18, 1- 12.
4. Sjafrizal. (2014). Ekonomi Wilayah dan Perkotaan. Jakarta: Rajawali Press.

Tulisan ini dibuat sebagai tugas mata kuliah Mikroekonomi untuk Kebijakan Publik 2. Ide awalnya karena aku tertarik dengan pembangunan apartemen yang cukup masif di wilayah peri-urban Jakarta yang salah satunya menjadi satu kesatuan dengan Stasiun KRL. Keterbatasan data dan waktu memang jadi kendala, namun yang terpenting dari tugas ini adalah substansinya. Apabila terdapat kesalahan data dan informasi, mohon dimaafkan sebesar-besarnya. Tidak ada maksud untuk menyinggung pihak manapun, sepenuhnya ini untuk kepentingan tugas kuliah semata. Tujuan mempublikasikan di blog ini adalah sepenuhnya sebagai portofolio dan membagi ide-ide penelitian yang pernah aku buat. Terima kasih.